Как оформить сделку купли продажи квартиры
Опубликовано: 01.09.2018
Тема того, как правильно оформить сделку купли-продажи, всегда была актуальной. В современном мире просто передать ключи от квартиры недостаточно, надо собрать множество документов. Кроме того, осуществляется составление договора, подтверждающего передачу прав собственности от одного лица к другому.
Практически каждому второму человеку приходилось сталкиваться с вопросом покупки или продажи недвижимости. В этом деле возможно возникновение различных трудностей, есть риск нарваться на мошенников, неправильно оформить документы, и сделать массу других ошибок. Именно потому надо подробно изучить правила заключения сделки.
Список документов для купли-продажи недвижимости - юридическая консультация
Способы оформления сделки
Если покупатель нашелся, и желает как можно быстрее получить право владения на жилье, оформляется сделка купли продажи. Чтобы оформить все документы, можно выбрать один из двух путей развития событий:
Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры
Оформить договор в риэлтерской компании; Обратиться к нотариусу.
Как в первом, так и во втором случае сделку можно оформить быстро и удобно, но согласно законодательству, документ должен быть заверен у нотариуса, тем самым подтверждая его законность. А вот оформлять сделку купли-продажи квартиры самостоятельно нельзя!
Сделка по продаже квартиры у риелтора, должна проходить, только если с жилплощадью все в порядке. Именно потому, прежде чем начинать все действия с поиском покупателя и т.п. надо позаботиться об оценке собственности. Цель оценки – установить равнозначную цену недвижимости, не завысив и не занизив её. Проворачивается эта процедура с помощью специалиста-оценщика. Он составляет смету, а в ней указывается оценочная стоимость квартиры.
Когда совершается продажа квартиры, есть необходимость удостовериться в отсутствии задолженностей по квартплате и коммунальным платежам. Риелтор заверит, что надо сделать несколько качественных фотографий жилплощади. Они понадобятся на специальных биржах, зарегистрировавшись на которых продавец может выставить объявления с фотографиями. А пользуясь несколькими зарегистрированными аккаунтами, которые предлагают риэлтерские конторы, процесс поиска пройдет гораздо активнее.
Документы для покупателя и продавца
Как и любая юридическая процедура, покупка квартиры тоже имеет свои нюансы. Устного соглашения при продаже недвижимости мало, так как в нем нет никаких гарантий, но этот этап тоже важен, ведь узнав, что появились потенциальные покупатели, обеим сторонам надо собирать документы. Естественно, у продавца список, куда входят необходимые документы, значительно больше, чем у покупателя, потому их сбором следует заняться заранее. Подготовьте:
Как уже говорилось, покупателям легче собрать свой пакет документов. Можно взять: Паспорт гражданина РФ; Реквизиты счета со средствами; Для семейных пар, согласие супруга или супруги на проведение сделки, а также свидетельство о браке.Но как показывает практика, документа подтверждающего личность, вполне достаточно для совершения сделки.
Предварительный договор
Приобретение недвижимости начинается с подписания предварительного договора. Поначалу покупатель и продавец обсуждают условия в устной форме, потом, после того как будет достигнут некий консенсус, заключается предварительный договор. Важно упомянуть, что это не обязательная ступень в совершении сделки, но она будет весьма кстати, если на данный момент одна из сторон не готова подписывать основной договор, но и терять предложение не хочет.
Причиной подписания предварительного договора может быть фактор отсутствия всей суммы или неготовность папки с документами. Он делается для фиксации желания сторон в проведении операции, и предполагает, что в будущем произойдет основная операция. Но чтобы бумага имела юридический вес, её надо правильно оформить. Порядок заключения рассматриваемого документа регламентируется статьей 429 ГК РФ, и должен в себя включать:
Информацию о паспортных данных обеих сторон, в том числе, прописку; Цель составления, где указывается, что в дальнейшем планируется подписание основного договора, а также указывается информация о характеристиках жилплощади: адрес, этаж квартиры и т.д. В пункте о праве собственности на квартиру указываются данные о регистрации; Правоустанавливающие документы;
Основные условия, согласно которым происходит сделка. Сюда входят данные о запрашиваемой стоимости имущества, сумме задатка или аванса, как будет происходить возмещение этой суммы, если сделка не состоится, какие гарантии юридической чистоты недвижимости, штрафные санкции при нарушении договора;
Основания для расторжения: изменение стоимости недвижимости, ухудшение условий, неисполнение обязательств одной из сторон;
Дата и подписи сторон.
Благодаря предварительному договору можно обезопасить себя, если есть желание купить именно конкретную недвижимость. Иногда там указывает сроки подписания основного договора, но если такой информации нет, стороны должны закончить продажу на протяжении года, не позже. Если этого не сделать, документ автоматически аннулируется.
Аванс или задаток?
Финансовый вопрос очень важен, поскольку стоимость недвижимости редко бывает настолько доступной, что удается сразу собрать всю необходимую сумму. Люди половину жизни копят деньги для того, чтобы позволить себе приобрести жильё, потому после подписания предварительного договора так важно внести хотя бы часть суммы, показывая серьезность своих намерений.
Как правило, реализация предварительного договора подразумевает, что покупатель должен внести в качестве аванса или задатка небольшую часть от основной суммы — до 10% от стоимости. Разберёмся в чем отличие между задатком и авансом:
Но никогда нельзя передавать деньги из рук в руки без документального подтверждения совершаемой передачи. Обязательно оформляется соглашение, где вписывается сумма выплаты, дается ссылка на договор (основной или предварительный), указывается, в каком порядке совершался расчёт, прописываются обязанности и права каждой стороны, а также наказание за неисполнение.
В расписке о получении денег указывается:
Если есть возможность, для оформления сделки этот документ желательно нотариально заверить.
Основной договор
Успешное оформление сделки купли продажи квартиры во многом зависит от грамотно составленного договора. Поскольку, подписав этот документ, все предварительные соглашения считаются заключенными, важно очень внимательно отнестись к его пунктам. Если они не будут соблюдаться, дело может закончиться в суде.
Составляется основной договор в письменной форме, а в тексте содержит практически ту же информацию что и в предварительном договоре, с незначительными изменениями. Отличие лишь в том, что предметом сделки выступает покупка недвижимости, а не договорённость об этом.
А теперь подробнее о пунктах договора. В них указываются:
Как видно, порядок оформления сделки простой, но иногда нуждается в нотариальном сопровождении, а не только в проведении операций по заверению договора.
Нюансы оформления сделки
То как оформить сделку купли продажи недвижимости зависит и от оформляющего. Как уже говорилось, на рынке есть два варианта – пойти к нотариусу или обратиться к риэлтерскому агентству. Пожалуй, для начала рассмотрим сделку у нотариуса.
Алгоритм действий в этом случае довольно простой:
Теперь, когда стало понятно, как провести сделку у нотариуса, можно сказать, что принципиальной разницы между обращением к нотариусу и риелтору нет. Но, по общему мнению, такая процедура более безопасная, и может уберечь стороны от аферистов. Правда, на практике людям привычнее провести сделку через агентство.
Риелтор, как и нотариус, за свои услуги берет плату и, к сожалению, нередко она выше, чем запрашивает нотариус. Конечно, стороны договора получают полную безопасность при продаже квартиры, так как посредник сопровождает сделку от А до Я.
Как выглядят инструкции по организации сделки через агентство:
Переоформление документов
Если покупаете жилье и находитесь на последних этапах сделки, вскоре придется походить по инстанциям чтобы переоформить документы. Сделать это можно:
В Росреестре; В МФЦ; В кадастровой палате.
Проводимые процедуры фактически ничем не отличаются от первичного оформления жилья – все так же надо предъявить документы. Для покупателя это:
А вот и список документов для продавца:
Дальше составляют заявление, чтобы внести в документы изменения. Покупателю предоставляют расписку с датой. Ориентируясь на неё надо опять посетить регистрирующий орган с паспортом и распиской, и забрать свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на проданную недвижимость.