Школа бухгалтера № 39 :: Оформление возврата арендованного имущества

Школа бухгалтера № 18 (25.9.2006)
урок права

Внимание! архивная публикация

Эта страница содержит древнюю архивную публикацию бухгалтерского еженедельника "Дебет-Кредит", которая в настоящее время вероятно потеряла актуальность и может не соответствовать действующим нормам бухгалтерского и налогового учета.
Для работы с актуальными материалами журнала перейдите к ONLINE.dtkt.ua
или выберите нужный вам раздел ДК-портала в верхней строке навигации.

Договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами предусматривал право каждой из сторон на его досрочное одностороннее расторжение. Арендатор воспользовался этим правом, направив арендодателю уведомление об отказе от договора, и освободил. Но возвращение объекта аренды не был оформлен актом приема-передачи. Является ли это нарушением? Если да, то каковы его негативные последствия?

Отсутствие акта приема-передачи недвижимого имущества после прекращения договора аренды является нарушением ч. 2 ст. 795 Гражданского кодекса Украины (ГК). Сначала опишем негативы ситуации, в которой оказался арендатор, а потом посоветуем, как выйти из нее с наименьшими потерями.

Итак, негативы. Во-первых, арендатор, желая прекратить отношения аренды, не учел специфики их правового регулирования. Заключается она в следующем. Поскольку обе стороны договора аренды - юридические лица, то отношения между ними регулируются преимущественно нормами Хозяйственного кодекса Украины (ГК) (в силу ч. 2 ст. 4 и ч. 6 ст. 283 кодекса). И только если отношения не урегулированы ГК, применяются нормы ГК о найме. Если ГК позволяет предусматривать в договоре аренды условие о его одностороннее расторжение и для большинства людей такая возможность очевидна, то ч. 1 ст. 291 ГК содержит правило: односторонний отказ от договора аренды не допускается. Эта норма звучит как императивна1. Получается, что односторонний отказ арендатора от договора является ничтожным, то есть такой, что не влечет никаких правовых последствий (ничтожной является и сама условие договора о возможности одностороннего расторжения). Это в свою очередь означает, что договор действует, арендатор продолжает легально пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

Во-вторых, согласно ч. 2 ст. 795 ГК договор найма недвижимости прекращается с момента подписания сторонами акта возврата объекта аренды. Получается, опять же, что договор аренды является действительным и арендатор должен платить арендную плату до подписания акта с арендодателем.

Юрист бы со мной согласился, что две приведенные выше нормы и сделанные на их основании выводы как-то не вписываются в рамки общих принципов регулирования договорных отношений и отношений аренды в частности. Поэтому не исключаю, что приложив некоторые усилия в суде, грамотный специалист такие выводы опровергнет и докажет, что договор прекращен вследствие одностороннего расторжения. Но легче арендатору от этого не станет: если считать наш договор аренды прекращенным с момента одностороннего отказа, наступают не-

отрицательного последствия, установленные ч. 2 ст. 785 ГК. Указанная норма предусматривает, что арендодатель вправе требовать от арендатора, после прекращения договора немедленно не вернул имущество, уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование имуществом за время просрочки. Кроме того арендатор, который задержал возвращение арендованного имущества, несет риск его случайной гибели или случайного повреждения (ст. 772 ГК).

Получается, что арендатору в любом случае приходится платить: или арендную плату, или (еще хуже) неустойку в размере двойной арендной платы. Но только если он не продемонстрирует изобретательность. И именно в этом мы ему поможем.

Если арендодатель знаком с требованиями ч. 2 ст. 795 ГК и ч. 1 ст. 291 ГК, содержание которых мы изложили выше, и утверждает, что договор аренды является действительным при отсутствии двустороннего соглашения о его расторжении и / или имущество считается невозвращенным при отсутствии письменного акта приема-передачи, есть смысл доказывать обратное. Как соглашение о расторжении договора, так и акт приема-передачи недвижимости, являются двусторонними правочинами2, а следовательно при их совершении надо соблюдать требования ГК относительно сделок. В соответствии со ст. 208 ГК сделки между юридическими лицами должны совершаться в письменной форме.

Устная форма сделки между юридическими лицами будет считаться нарушением. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК такое нарушение не влечет недействительность сделки. Единственный негативное последствие такого нарушения заключается в том, что в случае спора заинтересованная сторона не сможет ссылаться в суде на свидетельские показания для подтверждения (или отрицание) факта совершения сделки или для подтверждения (отрицание) отдельных его частей. Другими средствами доказывания (письменными доказательствами, звуко- и видеозаписями и т.п.) эти факты доказывать можно. Как подтверждает практика, это нередко удается. Значит, надо собирать все возможные прямые и косвенные доказательства того, что соглашение о расторжении и / или акт приема-передачи было совершено в устной форме. Перечислить все возможные показания этого мы не сможем, поскольку они могут быть очень разнообразными.

1 Различают императивные и диспозитивные правовые нормы. Диспозитивная правовая норма - это такая норма, позволяющая сторонам по взаимному согласию отступить от ее содержания и урегулировать в договоре свои отношения по-своему, а императивная правовая норма - это такая норма, что не может быть изменена по соглашению сторон.

2 Сделкой является действие лица (или двух, нескольких человек), направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи направлены на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Но пример приведем. Так, если арендатор сообщил арендодателя о расторжении договора, а арендодатель согласился с этим (об этом может свидетельствовать, в частности, его поведение - так называемые конклюдентные действия, например, если он передал имущество новому арендатору), такое согласие можно считать ответом (акцептом) на предложение (оферту) расторгнуть договор. С момента получения арендатором акцепта соглашение о расторжении договора будет считаться совершенной.

Теперь подумаем, как поступить в случае, если арендодатель не отрицает того факта, что договор аренды расторгнут, но акт приема-передачи подписан не был. Арендатор опасается, что предоставив проект акта арендодателю на подпись (а последний до этого момента, может, и не подозревал, что еще какой-то акт подписывать надо), натолкнет его на мысль о просрочке возврата имущества и возможность взыскать средства. Надо осознать: отсутствие акта еще не говорит о том, что недвижимость не были переданы. Но задача арендатора - собрать как можно больше доказательств в свою пользу. Целесообразно будет совершить такие действия

- написать арендодателю письмо следующего содержания: договор аренды прекращен, но в силу ч. 1 ст. 777 ГК бывший арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, он и хочет сделать. Не исключено, что арендодатель уже нашел нового арендатора, и еще и на более выгодных условиях, и в ответ напишет, что не желает заключать договор на новый срок. Отсутствие в ответе претензий относительно невозврата объекта аренды будет побочным свидетельством своевременного его возвращения. А если арендодатель к тому же прямо укажет, что объектом аренды он пользуется сам или им пользуется новый арендатор, то и вообще не может быть никаких вопросов.

Но будьте осторожны. Письмо надо составить так, чтобы он расценивался арендодателем как предложение приступить к переговорам, а не как предложение заключить договор в понимании ГК (оферта), ведь арендодателю, который получил письмо-оферту достаточно ответить письмом с одной только фразой «да, согласен», чтобы договор считать заключенным, и арендатор уже не видвертиться.

Дело в том, что ГК и ХК, а также обычаи делового оборота, допускают заключения договоров не только путем оформления единого документа под названием «Договор», но и путем обмена письмами, телеграммами и тому подобное. Поэтому письмо должно быть «сырым» - без указаний на конкретные условия (срок действия, размер арендной платы и т.п.) будущего договора. Также в письме не помешает такая формулировка «в случае принятия вами данного предложения прошу сообщить о месте и времени переговоров о будущем договора»;

- если арендатор окончательно не рассчитался с арендодателем, можно обратить внимание арендодателя на правило ст. 545 ГК, которое обязывает кредитора (арендодателя), который принял исполнения обязательства, по требованию должника (арендатора) выдать ему расписку о получении выполнения (арендной платы за все время аренды или очередного платежа). ГК не говорит, как должна выглядеть такая расписка, поэтому составить ее можно в произвольной форме. Стоит оформить документ так, чтобы он свидетельствовал об отсутствии у арендодателя имущественных (денежных) претензий к арендатору. На практике с этой целью подписывают акты сверки.

Если подобный документ будет оформлен и потом арендодатель вспомнит об отсутствии акта приемке-ня-передачи и претендовать на арендную плату или неустойку, это будет весомым аргументом в пользу арендатора. Почему такое требование целесообразно заявлять перед тем, как осуществлять окончательный расчет? Потому что есть возможность для манипуляций: окончательный расчет можно задержать до оформления акта сверки (или расписки в другой форме). Это разрешается ч. 4 ст. 545 ГК, которая гласит, в частности, что в случае отказа кредитора выдать расписку должник вправе задержать исполнение обязательства и в этом случае наступает просрочки кредитора.

Скажем еще несколько слов о неустойке за просрочку возврата арендатором объекта аренды (ч. 2 ст. 785 ГК). Во-первых, неустойка является мерой юридической ответственности или, если использовать терминологию ГК - хозяйственной санкцией. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК (близкое по смыслу правило содержится в ч. 2 ст. 218 ГК) лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность при наличии его вины (умысла или неосторожности), если иное не установлено договором или законом.

То есть если объективно имеет место нарушение, но отсутствует такой субъективный (психологический) фактор, как вина, оснований для ответственности нет. Другое дело, что в силу принципа презумпции вины (ч. 2 ст. 614 ГК) отсутствие своей вины доказывает лицо, нарушившее обязательство. Во-вторых, как мы отмечали, основанием для уплаты неустойки по ч. 2 ст. 785 ГК является невыполнение арендатором обязанности возвратить объект аренды. Согласитесь, что утверждение «акт приема-передачи не подписана» и утверждение «арендатор не выполняет обязанности вернуть имущество» не тождественны.

А может это арендодатель не выполняет своей обязанности принять объект аренды после прекращения договора и подписать со своей стороны акт? Закон не содержит указания на то, кто должен составить проект акта приема-передачи, кто должен проявить инициативу встретиться и оформить прием-передачу. Более того, согласно п. 1 ч. 1 ст. 532 ГК обязательство о передаче недвижимого имущества производится по местонахождению этого имущества. Логично предположить, что на момент прекращения договора аренды недвижимости представители арендатора еще находились по местонахождению имущества (находились в офисе, во дворе и т.д.). А появились туда представители арендодателя? Так вот это уже доказывать они.

Дмитрий Хороший юрист

Есть кредит, но нет обязательств
повторение изученного
Наконец налогоплательщикам разъяснено, чем отличается «условная продажа» от распределения налогового кредита ....

Срочный трудовой договор
№ 22 (2.6.2008) :: Урок права
В практике функционирующих предприятий нередко встречаются случаи, когда они вынуждены прибегать к применению срочного договора с учетом интересов работников и работодателей, что обусловливается особым порядком заключения и расторжения таких трудовых дого ...

Использование предприятием чужих автомобилей
№ 20 (19.5.2008) :: Урок права
В предыдущем материале мы рассматривали случаи оформления использования предприятием чужих автомобилей (арендованных, находящихся в бесплатном пользовании, и автомобилей работников). На сегодняшнем уроке права рассмотрим вопрос об оформлении использования ...

Похожие