Застройщиков посадили на кредитную диету

В Украине от кризиса ликвидности больше всего пострадали компании, занимающиеся жилищным строительством, а по итогам I полугодия объемы строительства снизились на 1,2%.

Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007-го-начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $ 175 млн и $ 150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов, пишет "Коммерсант-Украина" .

Слабый интерес инвесторы проявляли и к IPO строительных компаний, с помощью которых в 2007 году привлекалось финансирование новых проектов. Из девяти размещений в I полугодии лишь одно произошло в строительстве - VK Development (Davento) в марте в ходе SPO во Франкфурте продала 12% за $ 78 млн. "Из-за кризиса ряд мировых банков потерял десятки миллиардов долларов на операциях с недвижимостью. После этого в разы упали акции украинских и зарубежных компаний, работающих с недвижимостью ", - отмечает президент компании ICD Investments Сергей Касьянов. На LSE котировки "XXI век" с начала года упали на 42,6%, DUPD - на 38,9%, а KDD Group - на 34,7%, акции TMM на Deutsche Borse подешевели на 47,2%.

Но возник дефицит денег, по данным Госкомстата, вызвал в I полугодии первое в Украине за последние три года сокращение объема выполненных строительных работ - на 1,2%, до 27340000000 грн (валовая добавленная стоимость упала на 3,9%). Последний раз отрасль стагнировала в 2005 году, когда в I полугодии строительство снизилось на 7,8%. С начала года наибольшее падение было отмечено в подготовке строительных участков (-3,6%), наименьшее - в строительстве (-1,1%).

Банки, традиционно финансируют строительство жилья, также столкнулись с подорожанием ресурсов. В этом году всего двум из них удалось продать еврооблигации - УкрСиббанк привлек $ 250 млн под 9,25% годовых, а Альфа-банк - два транша по $ 250 млн за 9,25% и 12%. Остальные выпускали гривневые облигации и привлекали синдикаты. "Строительства по Киеву приостановлены, строители бегают по банкам, но пока результатов нет. Средств очень мало, и каждый из банков направляет их либо в высокодоходные активы, или в приоритетные направления, - говорит заместитель председателя правления банка" Финансы и Кредит "Виктор Голуб. - А строительство с точки зрения обслуживания это долгосрочный проект - минимум два-четыре года ".

Впрочем, вливания ограничены лишь в строительство жилья. "На коммерческое и офисное строительство банки дают кредиты. И только некоторые выдают кредиты на жилье, например Альфа-банк, СЕБ Банк," Райффайзен Банк Аваль ". Банки с украинским капиталом их в основном не дают", - подчеркивает генеральный директор компании "Градострой "Виктор Власов. Те же, кто решил пойти навстречу девелоперам, ужесточили условия кредитования. "Некоторые банки прекратили выдачу кредитов на строительство, но большая их часть повысила ставки в связи с падением курса и потерями по кредитам даже в действующих договорах. В среднем ставки поднялись на 4 процентных пункта - с 12-14% до 16-18% ", - отмечает управляющий партнер" Конкорд Девелопмент "Валерий Кирилко.

В итоге рост объемов строительства в Киеве в I полугодии на 3%, до 8715000000 грн (31,9% рынка) и еще в 12 областях (включая Крым и Севастополь) не смог перекрыть падение в остальных 15 областях (занимают 42,9% рынка ) - на 0,4-14,5%. "Строители не могут получить кредиты, а когда проект сдается, то нет покупателей, потому что населению сложно взять ипотечный кредит. В регионах ситуация сложнее, так как спрос на покупку жилья ниже", - говорит господин Касьянов. Что касается крупнейших областных центров, хуже дела обстоят в Донецке, Днепропетровске и Львове. Среди лидеров падения объемов строительства Закарпатская область - на 22,3%, Запорожская - на 20,6% и Кировоградская - на 12,8%.

Ограничение кредитования физических лиц усилило кризис. В Украинской национальной ипотечной ассоциации подсчитали, что в I полугодии рынок ипотеки вырос всего на 6,6% (4287000000 грн), что в три раза меньше, чем в I половине 2007 года - 18,7%. Банки ужесточили требования к заемщикам - ввели обязательное наличие первоначального взноса от 15% и подняли ставки на 2-3%. По данным "Простобанк консалтинг", средняя эффективная ставка по кредитам на жилье в июле составила 20,69% в гривне и 14,56% в долларах США. "Раньше банки гонялись за любым клиентом, а сейчас требования ужесточились. А так как 70-80% жилья приобреталось через ипотеку, спрос значительно упал, - рассказывает Сергей Касьянов. - Строители не ожидали этого, так как были ориентированы на финансирование проектов по счет средств от продажи ". В результате сначала девелоперы потеряли денег для строительства, а после - возможности продать готовое жилье. "Банки, направляли много средств в строительство, потеряв источники фондирования, начали повышать процентные ставки. На это наслоилась приостановлении покупки квартир, строящихся населением, вызванная шумихой о возможном снижении цен. И теперь все ждут, пока жилье обвалится", - сообщает господин Голуб. Но говорить о снижении рентабельности компаний рано. Несмотря на кризис, акции строительных компаний ликвидные, полагает старший аналитик ИГ "Сократ" Ян Липчинский.

Ограничение финансирования строительства продлится минимум до конца года, считают эксперты. "Без помощи банков строители работать не могут. Чем хуже будет ситуация в банковской сфере, тем хуже будет со строительством", - уверен член совета директоров компании "XXI век" Андрей Миргородский. По мнению господина Власова, если крупные компании могут брать займы под залог ликвидного имущества - ранее построенных объектов, то мелкие застройщики вынуждены приостанавливать строительство. "Они могут обещать 'бешеные' скидки, снижать цены, проводить акции", - говорит Виктор Голуб. Сложившаяся ситуация заставляет искать альтернативные источники денег. "Многие застройщики ищут более дешевые источники средств - партнеров, финансовые фонды. Небольшие компании будут ждать, когда снова пойдет волна ипотечного кредитования. Но они будут строить не на банковские кредиты, а за деньги покупателей", - считает Валерий Кирилко.

Существенное снижение цен рынок не ожидает. "Повышение ставок банка влечет за собой увеличение стоимости жилья, потому что собственникам проекта нужно будет компенсировать потери от кредитной нагрузки", - утверждает господин Кирилко. "По идее, цена на жилье должна снижаться, но стоимость энергоносителей и стройматериалов растет", - добавляет господин Касьянов. В I полугодии стройматериалы подорожали на 24%, а строительно-монтажные работы за январь-май - на 16,9%. "Стоимость жилья будет повышаться, а это отразится на количестве жилья - его будет строиться меньше. В течение полугода рынок стабилизируется", - говорит первый заместитель председателя правления ПриватБанка Владимир Яценко.

Читайте по теме:

Киеву грозит строительный кризис

Подорожание кредитов отпугивает покупателей жилья

Кредитные долги достигли 25000000000

Строители взывают о помощи

Спрос на квартиры неуклонно падает

Подготовил Артур Гойсан

Подпишись на Telegram канал и посмотри, что произойдет дальше!