Как можно продать долю в квартире: другому собственнику или третьему лицу
Опубликовано: 01.09.2018
Сделки с продажей доли квартиры другому собственнику или третьему лицу – довольно распространённые, так как на сегодняшний день долевая собственность или частичная приватизация жилья встречается весьма часто. Покупка недвижимости для многих граждан остаётся непосильной. Приобрести часть квартиры проще, тем более что иногда это единственный выход. Чтобы продать долю другому собственнику правильно и выгодно, необходимо знать порядок данной процедуры.
Несмотря на то, что жилплощадь представляет собой единый целый объект недвижимости, она может находиться во владении нескольких сособственников. Каждый из них по закону имеет право на определённую часть квартиры, которой может распоряжаться на своё усмотрение. Раздел недвижимости регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.
Может ли передаваться по наследству доля в ООО?
Отвечая на вопрос, можно ли продать долю недвижимости иному лицу, стоит учитывать, что в разных случаях будут свои нюансы. Помимо общего порядка оформления и списка необходимых документов, важно знать и частные случаи, которые также будут рассмотрены.
Общие правила
Порядок оформления продажи доли в квартире другому лицу, отличается от обычного процесса продажи квартиры . Согласно российскому законодательству, первоочерёдное право на покупку доли имеют совладельцы жилья. Поэтому даже если у собственника есть покупатель на часть жилплощади, он не может её продать, пока другие владельцы объекта недвижимости не откажутся выкупить вашу долю самостоятельно. Для этого нужно получить заверенные нотариально письменные отказы, подтверждающие этот факт.
Совсем другие правила относительно дарения доли жилья. При его оформлении мнение других собственников не учитывается. Передать своё право собственности владелец может абсолютно любому лицу. Правда, если под договором дарения будет скрыта сделка купли-продажи квартиры, совладельцы могут подать иск в суд для ее оспаривания. Если факт скрытой продажи будет установлен и подтверждён, договор аннулируется, а сторонам придётся выплатить немалый штраф.
Документы для оформления
Чтобы правильно продать долю недвижимости, владельцу необходимо заранее подготовить определённый список документов:
| Паспорт владельца части жилплощади | Оригинал и копия |
| Правоустанавливающие документы | Оригиналы и копии |
| Кадастровый паспорт | Можно получить в регистрационной палате |
| Технический паспорт и план | Оформляется в Бюро технического контроля |
| Справка из единственного государственного реестра | Подтверждающая количество собственников |
| Письменное согласие на продажу доли от имени второго супруга | Если владелец в официальном браке |
| Справка из домовой книги | Обо всех зарегистрированных в квартире лицах |
В некоторых случаях могут понадобиться:
Несовершеннолетний владелец
Независимо от того, каким образом несовершеннолетний стал собственником доли квартиры, он имеет равное право на имущество. Поэтому перед осуществлением сделки родители или опекуны несовершеннолетнего обязаны получить в органах опеки и попечительства разрешение на продажу. Без этого документа сделка будет признана незаконной и у сторон будут серьёзные неприятности с государством.
Процедура получения разрешения на продажу части недвижимости весьма длительная, поскольку опекунский совет должен удостовериться, что права несовершеннолетнего не будут нарушены. Ребёнок должен получить такую же или большую часть в новом жилье либо же на его счёт должна быть перечислена сумма, равная стоимости принадлежащей ему доли.
Для рассмотрения заявления на разрешение совершения сделки продажи опекунскому совету необходимо правильно подать:
Всю документация на квартиру, включая правоустанавливающие документы; Договор на приобретение нового жилья или справку об открытии лицевого счёта на имя ребёнка, если новая жилплощадь не планируется к приобретению; Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности; Паспорт или свидетельство о рождении ребёнка.Доля по наследству
Продать часть квартиры, которая была получена по наследству, можно с учётом некоторых нюансов. Для этого понадобиться подготовить документы, которые упоминались выше, а также:
Независимо от того, как было разделено наследство, и проживал ли продавец на наследуемой жилплощади, он является её полноправным собственником. При продаже части жилья владелец должен предложить выкупить её совладельцам, которые имеют на это первоочерёдное право. При этом уведомить о намерении продать долю необходимо письменно, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или курьерской службой. Если совладелец не желает приобретать предлагаемую часть имущества, продавцу необходимо получить письменный, нотариально заверенный отказ.
Не исключена возможность того, что совладелец будет препятствовать продаже и намеренно не даст письменный отказ. Через месяц после официального уведомления отказ будет принят автоматически.
Продажа после развода супругов
После развода супругов, каждый из собственников имеет право делать со своей долей недвижимости всё, что пожелает. Первоочерёдное право на покупку продаваемой части имеет бывший супруг. Стоимость и условия продажи указываются в письменном уведомлении прочих собственников. Сохраняйте все документы, подтверждающие, что владельцы были правильно осведомлены о планируемой сделке.
Если никто из собственников не выявил желания выкупить продаваемую долю или у вас на руках не все отказы от её покупки, то через месяц они считаются принятыми автоматически и все ограничения на продажу снимаются. Если право собственников будет нарушено, другие владельцы недвижимости могут подать исковое заявление в суд в течение трёх месяцев и оспорить сделку. Поэтому спешить с продажей не стоит.
Сделка по доверенности
Если владелец доли квартиры по каким-то причинам не может самостоятельно заниматься оформлением сделки, например, по причине отъезда или по состоянию здоровья, он может передать своё право заниматься этим процессом одному из доверенных лиц. Для этого в нотариальной конторе оформляется доверенность на этого человека.
В доверенности обязательно указываются все действия, которые доверенное лицо может осуществлять от имени собственника, включая право подписи документов. Стоит предусмотреть и факт передачи денежных средств покупателем. Этот момент прописывается в документе отдельным пунктом. Также в доверенности указывается размер продаваемой доли квартиры.
Доверенному лицу следует соблюдать те же правила, которые предусмотрены в общем порядке. Официальное заявление о намерении продать долю передаётся через нотариуса, который освидетельствует подлинность подписи собственника. Оформить отказ совладельцы могут в нотариальной конторе лично.
Налог от продажи
Как и при продаже целого объекта недвижимости, сделка с продажей доли квартиры облагается государственным налогом в размере тринадцати процентов от стоимости части жилья.
Здесь действуют некоторые нюансы. Так, от уплаты налога освобождаются граждане, которые являются собственниками жилплощади менее трёх лет. Льготные условия действуют и в том случае, когда стоимость доли не превышает одного миллиона рублей. Если гражданин освобождён от налога по закону, подать налоговую декларацию по месту проживания он всё же обязан.
В случае полного налогообложения уплатить указанную сумму необходимо правильно в течение одного года после осуществления сделки, иначе к нему добавится ещё и немалый штраф.